{"id":498,"date":"2024-08-06T18:18:25","date_gmt":"2024-08-06T18:18:25","guid":{"rendered":"https:\/\/conectabogados.cl\/?p=498"},"modified":"2024-08-28T01:45:09","modified_gmt":"2024-08-28T01:45:09","slug":"la-clausula-no-gravar-ni-enajenar-contratos-hipeteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/conectabogados.cl\/index.php\/2024\/08\/06\/la-clausula-no-gravar-ni-enajenar-contratos-hipeteca\/","title":{"rendered":"La cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar en contratos de hipoteca: una mirada jur\u00eddica"},"content":{"rendered":"\n[et_pb_section fb_built=\u00bb1&#8243; _builder_version=\u00bb4.27.0&#8243; _module_preset=\u00bbdefault\u00bb da_disable_devices=\u00bboff|off|off\u00bb global_colors_info=\u00bb{}\u00bb theme_builder_area=\u00bbpost_content\u00bb da_is_popup=\u00bboff\u00bb da_exit_intent=\u00bboff\u00bb da_has_close=\u00bbon\u00bb da_alt_close=\u00bboff\u00bb da_dark_close=\u00bboff\u00bb da_not_modal=\u00bbon\u00bb da_is_singular=\u00bboff\u00bb da_with_loader=\u00bboff\u00bb da_has_shadow=\u00bbon\u00bb][et_pb_row _builder_version=\u00bb4.27.0&#8243; _module_preset=\u00bbdefault\u00bb global_colors_info=\u00bb{}\u00bb theme_builder_area=\u00bbpost_content\u00bb][et_pb_column type=\u00bb4_4&#8243; _builder_version=\u00bb4.27.0&#8243; _module_preset=\u00bbdefault\u00bb global_colors_info=\u00bb{}\u00bb theme_builder_area=\u00bbpost_content\u00bb][et_pb_text _builder_version=\u00bb4.27.0&#8243; _module_preset=\u00bbdefault\u00bb global_colors_info=\u00bb{}\u00bb theme_builder_area=\u00bbpost_content\u00bb]En el \u00e1mbito del derecho inmobiliario en Chile, la cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar es una figura recurrente en los contratos de hipoteca. Esta cl\u00e1usula tiene como finalidad proteger los intereses del acreedor hipotecario, restringiendo al deudor la posibilidad de disponer del bien inmueble sin autorizaci\u00f3n previa.\n\nLa cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar en un contrato de hipoteca impone una restricci\u00f3n al propietario del inmueble hipotecado, limitando su capacidad para constituir nuevos grav\u00e1menes o transferir la propiedad del bien sin el consentimiento del acreedor. Esta cl\u00e1usula se inserta com\u00fanmente para asegurar que el bien permanezca en manos del deudor y libre de cargas adicionales que puedan afectar la garant\u00eda del acreedor.\n&nbsp;\n<h3>\u00bfCu\u00e1ndo me corresponde declarar mis rentas de arrendamiento?<\/h3>\nPor regla general, todas las personas -tanto jur\u00eddicas como naturales- deben incorporar sus ingresos por arrendamiento de bienes ra\u00edces en la base imponible del Impuesto a la Renta.\n\nSin embargo, las personas naturales que reciben arriendos de hasta dos inmuebles habitacionales acogidos al DFL 2 de 1959 (con superficie menor a 140 metros cuadrados), no est\u00e1n obligados a declararlos ni a utilizar el Asistente de c\u00e1lculo, pues dichas rentas se encuentran exentas de impuestos. S\u00f3lo a partir de la tercera vivienda acogida a este beneficio, se deber\u00e1n declarar los arriendos.\n<h3>Fundamento Legal<\/h3>\nLa cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar no se encuentra regulada especialmente en la legislaci\u00f3n chilena, gener\u00e1ndose una discusi\u00f3n en la doctrina en cuanto a su validez, alcances y sanciones por su incumplimiento. Con todo, la opini\u00f3n mayoritaria es otorgarle validez en virtud de la autonom\u00eda de la voluntad de las partes, reconocida en el derecho civil chileno. Las partes son libres de pactar las condiciones que estimen convenientes dentro del marco legal, siempre y cuando no contravengan normas imperativas o el orden p\u00fablico. En este sentido, la cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar es v\u00e1lida y exigible, en principio, en virtud del acuerdo entre las partes.\n&nbsp;\n<h3>Excepci\u00f3n a la Cl\u00e1usula: Art\u00edculo 2415 del C\u00f3digo Civil<\/h3>\nA pesar de la restricci\u00f3n que impone la cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar, el art\u00edculo 2415 del C\u00f3digo Civil establece que el bien hipotecado puede ser enajenado aun cuando exista dicha cl\u00e1usula. El art\u00edculo se\u00f1ala:\n\n<i>\u00abLa hipoteca no priva al propietario del derecho de enajenar el inmueble hipotecado. Cualquiera estipulaci\u00f3n en contrario no tendr\u00e1 efecto alguno.\u00bb<\/i>\n\nEsta disposici\u00f3n implica que, independientemente de la existencia de una cl\u00e1usula de no enajenar, el propietario conserva el derecho de vender el inmueble hipotecado. Esta normativa busca equilibrar los intereses de las partes, permitiendo al propietario disponer de su bien, pero sin afectar los derechos del acreedor hipotecario, quien mantiene su preferencia sobre el producto de la venta.\n\nEsta disposici\u00f3n parece en principio otorgar una facultad amplia al propietario hipotecado para disponer del bien. Sin embargo, la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de esta norma legal en relaci\u00f3n con la cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar han generado debates significativos en la doctrina jur\u00eddica chilena.\n&nbsp;\n<h3>Excepci\u00f3n a la Cl\u00e1usula: Art\u00edculo 2415 del C\u00f3digo Civil<\/h3>\nEn t\u00e9rminos generales, la mayor parte de la doctrina entiende la cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar como una \u201cobligaci\u00f3n de no hacer\u201d, esto es, una obligaci\u00f3n contractual en la cual el deudor se obliga a una omisi\u00f3n, a \u201cno hacer\u201d, a no gravar ni enajenar el inmueble.\n\nEn el caso del contrato de hipoteca, la norma del art\u00edculo 2415 del C\u00f3digo Civil constituye una excepci\u00f3n a la autonom\u00eda de la voluntad en base a la cual se pacta esta cl\u00e1usula, en el sentido de que incluso formando \u00e9sta parte del contrato, no tiene validez alguna respecto a la enajenaci\u00f3n del inmueble.\n\nPara el acreedor, aunque la cl\u00e1usula de no enajenar no pueda impedir la venta del inmueble, esta situaci\u00f3n no significa una p\u00e9rdida de su garant\u00eda, ya que la hipoteca sigue afectando al bien en manos del nuevo adquirente. El nuevo propietario debe asumir la carga hipotecaria existente.\n\nSin perjuicio de ello, se discute si la norma del art\u00edculo 2415 del C\u00f3digo Civil invalida la cl\u00e1usula de no enajenar sin m\u00e1s en los contratos de hipoteca, o en cambio, simplemente se refiere a que a pesar de la estipulaci\u00f3n de dicha cl\u00e1usula, el due\u00f1o del inmueble podr\u00e1 siempre enajenarlo o hipotecarlo, asumiendo en dicho caso las consecuencias jur\u00eddicas de incumplir el contrato suscrito con el acreedor hipotecario. Esta discusi\u00f3n adquiere gran importancia, toda vez que usualmente los contratos de hipoteca con cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar, establecen sanciones por el incumplimiento de dicha cl\u00e1usula, como la aceleraci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario.\n\nEn la primera postura, a la cual adherimos en CONECTA ABOGADOS, la norma del art\u00edculo 2415 invalida la cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar, toda vez que corresponde a una estipulaci\u00f3n contractual que la ley no acepta, y de la cual por ende, no podr\u00eda alegarse su \u201cincumplimiento\u201d; la aceleraci\u00f3n del cr\u00e9dito o cualquier otra sanci\u00f3n pactada en el contrato de hipoteca, proceder\u00eda de forma condicionada a una estipulaci\u00f3n a la que el C\u00f3digo Civil no le da valor.\n\nPor su parte, la segunda postura doctrinaria afirma que el art\u00edculo 2415 del C\u00f3digo Civil s\u00f3lo impide entrabar el derecho del propietario a enajenar el inmueble, pero no proh\u00edbe en la autonom\u00eda de la voluntad de las partes, que el due\u00f1o no pueda obligarse a no enajenar el bien ra\u00edz hipotecado en virtud de un pacto con su acreedor. En este sentido, la enajenaci\u00f3n del inmueble con una cl\u00e1usula de no enajenar pactada en un contrato hipotecario, no podr\u00eda impedir la enajenaci\u00f3n del inmueble, pero s\u00ed podr\u00eda significar que se configure un incumplimiento de contrato con la sanci\u00f3n pactada entre las partes, la que usualmente es la aceleraci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario.\n&nbsp;\n<h3>Conclusi\u00f3n<\/h3>\nLa cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar en los contratos de hipoteca en Chile es una herramienta jur\u00eddica destinada a proteger los intereses del acreedor, limitando las acciones del deudor sobre el inmueble hipotecado. Sin embargo, la normativa del art\u00edculo 2415 del C\u00f3digo Civil establece una excepci\u00f3n significativa, permitiendo la enajenaci\u00f3n del bien a pesar de la existencia de dicha cl\u00e1usula. Sin perjuicio de ello, no existe consenso en la doctrina respecto a los efectos para el deudor de la enajenaci\u00f3n de inmuebles con esta cl\u00e1usula en contratos de hipoteca, siendo esencial para los propietarios de bienes inmuebles entender estos aspectos legales y las implicaciones espec\u00edficas de su contrato de hipoteca.\n\nAntes de intentar enajenar el bien hipotecado, es fundamental consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para evaluar las condiciones espec\u00edficas del contrato de hipoteca y analizar la conveniencia de dicha enajenaci\u00f3n.\n\n&nbsp;\n<h6>Este reporte es elaborado por CONECTA ABOGADOS \u00fanicamente con fines de difusi\u00f3n jur\u00eddica; presenta un an\u00e1lisis resumido y simplificado de la normativa vigente, sin prop\u00f3sitos acad\u00e9micos. Su aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica debe ser analizada espec\u00edficamente, para determinar el cumplimiento de los requisitos que establece el ordenamiento jur\u00eddico.<\/h6>[\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En el \u00e1mbito del derecho inmobiliario en Chile, la cl\u00e1usula de no gravar ni enajenar es una figura recurrente en los contratos de hipoteca. Esta cl\u00e1usula tiene como finalidad proteger los intereses del acreedor hipotecario, restringiendo al deudor la posibilidad de disponer del bien inmueble sin autorizaci\u00f3n previa. 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